Меню

© 2025 ООО “Офис Таймс”

ГлавнаяУслугиТехнический аудит и обследование

Технический аудит и обследование зданий

Техническое обследование зданий и сооружений различного назначения - это главный шаг по оценке текущего состояния объекта и принятия решения по его дальнейшей безопасной эксплуатации, необходимости его ремонта или реконструкции. Высококвалифицированные сотрудники компании "ОфисТаймс" выполняют услуги обследования с привлечением самого современного арсенала приборов, инструментов, методик тестирования, расчётов и анализа полученных данных.  
 
Все результаты обследования здания фиксируются в соответствии с требованиями нормативных документов и подвергаются профессиональной экспертизе. Главной целью является получение объективной картины выявленных дефектов, установлению причины их возникновения, а также разработка заключения о возможности использования объекта и рекомендаций по устранению недочётов.

В каких случаях требуется проведение обследования

К подобным услугам прибегают как перед началом реконструкции существующего здания, так и на строящемся объекте после длительной приостановки строительных работ. 

В зависимости от ситуации типичные причины обращения к экспертам могут быть следующие:

для объектов, находящихся в эксплуатации:

для объектов, находящихся в эксплуатации:

  • по окончанию расчётного срока службы объекта;
  • как регулярное обследование текущего состояния в случае наличия подобного требования в проектной документации или нормативных документах; 
  • перед началом работ по реставрации, реконструкции или иной модернизации здания. Могут быть случаи изменения функционального назначения объекта, перепланировки помещений, смены этажности и возникновения других причин возможного увеличения нагрузки на элементы несущих конструкций;
  • для определения состояния основных элементов несущих конструкций на аварийном объекте или объекте, подвергшемся воздействию пожара или иного стихийного бедствия;
  • перед проведением текущих или капитальных ремонтных работ в здании, при его длительной эксплуатации;
  • в случае появления трещин или других заметных повреждений;
  • в случае необходимости оценки рыночной стоимости объекта с целью его перепродажи или иной смены его собственника; 
  • по предписанию органов власти или управляющей компании;
  • для установления необходимых исходных данных для оформления каких-либо исполнительных документов.

Как видно из приведённого списка, причин и поводов для обращения к услуге обследования может быть много. Часть из них носит плановый характер, часть является следствием возникновения нештатной ситуации.

Следует обратить внимание, что периодичность таких исследований также регулируется законодательно.
для возводимых объектов

для возводимых объектов

  • в случае возобновления строительных работ на объекте после длительного простоя;
  • при выявлении деформации отдельных элементов строящегося сооружения и выяснении причины произошедшего;
  • при необходимости подтверждения качественных показателей выполненных работ перед сдачей завершённого объекта в эксплуатацию.

О периодичности обследования

Как правило, сроки, через которые положено проводить обследование состояния объекта должны быть указаны в соответствующем разделе проектных документов, прошедших Экспертизу.

Если Заказчик строительства по какой-либо причине не передал эксплуатирующей организации эти разделы, то ей, при назначении сроков обследования, остаётся руководствоваться на свое усмотрение или ВСН, или ГОСТ 31937-2011, или ГОСТ 27751-2014, в которых эти требования в значительной степени разнятся


Кто проводит обследование зданий

Оказание услуг на такие работы жёстко регламентируется нормативными документами, в частности Статьёй 47 Градостроительного кодекса РФ и разъяснениями данными в письме Минстроя №21954 от 28 мая 2021 г..

Организация, производящая экспертные работы по обследованию сооружений, должна иметь допуск СРО (Саморегулируемые организации) в области инженерных изысканий на проведение такой деятельности.

Также при проведении экспертных работ требуются специалисты необходимой квалификации и, в зависимости от цели обследования, определённый набор приборов и инструментов для проведения измерений. 


Что обследуется

В зависимости от задачи обследования, типа сооружения и его назначения составляется список объектов, подлежащих тестированию. В типичном здании городской застройки обследуют:
  • основания и фундаменты
  • стены и колонны
  • перекрытия и покрытия
  • лестницы и лифтовые шахты
  • инженерные коммуникации

В некоторых случаях также проводится исследование грунтов основания сооружения, микроклимат в помещениях, уровень вибраций в здании, его теплоизоляция и другие факторы, влияющие на работоспособность объекта.


Методы технического обследования

В зависимости от поставленной перед экспертной организацией задачи в привлекаемом арсенале инструментов должны присутствовать приборы и методики, позволяющие с высокой точностью и главное быстро определить требуемые технические и качественные параметры конструктивных элементов здания и материалов

Визуальный осмотр

Визуальный осмотр

Опытный специалист с хорошим зрением и при достаточном освещении способен быстро определить видимые признаки того или иного явного дефекта на поверхности стен, колонн и других несущих конструкций 
Геодезическая съёмка

Геодезическая съёмка

Такие работы позволяют определить смещение отдельных элементов здания от изначального положения, наличие возникшей со временем усадки, крена или прогиба фундамента и основания
Ультразвуковое сканирование

Ультразвуковое сканирование

При обследовании строительных конструкций - это незаменимый метод. С его помощью определяют скрытые дефекты в виде внутренних полостей и пустот. Он позволяет также измерять глубину трещин и даже определять прочностные свойства монолитного бетона  
Метод отрыва со скалыванием

Метод отрыва со скалыванием

Относится к прямым методам неразрушающего контроля прочности бетона. По большинству параметров оказывается одним из точных и наиболее оптимальным из способов контроля качества бетонных изделий
Лазерное сканирование

Лазерное сканирование

Эта технология позволяет в короткие сроки сделать внешние и внутренние обмеры здания и помещений, на основе которых в последствии создаются 2D и 3D модели объекта с высокой степенью точности. При проведении обследования появляется возможность определения даже небольших отклонений поверхностей конструкций от заданных в проекте
Акустический метод

Акустический метод

Подобные методы применяются как для определения качества звукоизоляции стен и перекрытий, что важно для целого ряда зданий, так и для выявления скрытых дефектов в несущих конструкциях, для чего подойдёт метод Акустической эмиссии.  
Пневматический метод

Пневматический метод

Применяется для оценки воздухопроницаемости ограждающих элементов в здании, таких как: наружные стеновые панели и перекрытия, стыковые соединения, оконное заполнение, дверные проёмы, зенитные фонари и прочее.
Электромагнитное сканирование

Электромагнитное сканирование

В основе метода лежит возможность определять реакцию различных материалов на облучение электромагнитным полем. Можно обнаруживать скрытые в глубине повреждения оснований и дорожных покрытий, определять местоположение инженерных коммуникаций в грунте и стержней металлической арматуры в бетоне 
Тепловизионное обследование

Тепловизионное обследование

С помощью тепловизора можно легко установить проблему слабой теплоизоляции здания, определить места утечек тепла через межпанельные стыки, а также оценить состояние инженерных систем отопления и горячего водоснабжения 
Гидравлический метод

Гидравлический метод

Способом течеискания обследуют и успешно находят участки нарушения герметичности соединений. Такая технология имеет особенную актуальность при исследовании состояния трубопроводов, крупных резервуаров, газгольдеров и других специальных сооружений
Электрооптический метод

Электрооптический метод

Используется для определения параметров вибрации в каком-либо сооружении. С помощью электро-оптического модулятора, осциллографа и вибродатчиков можно получить точную спектрограмму колебаний
Радиометрический метод

Радиометрический метод

С помощью облучения бетона потоком гамма-излучения и определения его ослабления можно получать данные о плотности и влажности бетона, что важно для оценки его качественных характеристик 
Нейтронный метод

Нейтронный метод

Предоставляет хорошую возможность с низкой погрешностью определять влажность в различных материалах и грунте, что часто необходимо для обнаружения причины ухудшения прочностных показателей кирпичной кладки, бетонного фундамента, стен и колонн. Недостатком способа является необходимость в биологической защите при его использовании

Этапы проведения технического обследования

Анализ исходных данных заказчика

Анализ исходных данных заказчика

Чтобы быстрее оценить предполагаемый объём работ по обследованию объекта Заказчику целесообразно предоставить перед началом оценки имеющуюся в наличии документацию по зданию. Это может быть проектная, изыскательская и исполнительная документация. 

После ознакомления с документами делается предварительный вывод о соответствии реализованных конструктивных решений проекту.

Также определяется предполагаемый объём работ по обследованию здания, перечень необходимых исследовательских методик и набор измерительных инструментов. По результатам составляется техническое задание и заключается договор на экспертные работы
Визуальное обследование конструкций

Визуальное обследование конструкций

На этом этапе можно дать предварительную оценку состояния объекта, выявить явные дефекты и определить характер повреждений, способных повлиять на несущую способность здания и его эксплуатационные характеристики.

Как правило, при осмотре бетонных сооружений описывают цвет, монолитность, поверхностную рыхлость, присутствие или отсутствие инородных включений в бетоне, выявленные раковины, каверны, трещины, сколы, высолы и места коррозии арматуры. В деревянных домах оценивается состояние деревянных балок, стоек и перекрытий. В помещениях с кирпичной кладкой определяются видимые повреждения, присутствие трещин, мест раздробления и расслоения кладки, отклонения от вертикали и прочие нарушения 
Инструментальное обследование

Инструментальное обследование

Цель, которую ставит заказчик при необходимости обследования здания, определяет набор используемых инструментов.

При выявлении явных дефектов в обследуемом сооружении, например, перекосов, деформации, трещин и разломов в стенах, для их фиксации используется набор довольно простых инструментов. Кроме фотоаппарата находят применение рулетки, отвесы, рейки, щупы, штангенциркули. 

Для определения скрытых нарушений, оценки качественных показателей конструкционных материалов и технических характеристик всего здания могут применяться сложные измерительные приборы: лазерные дальномеры, ультразвуковые тестеры, детекторы металла и другая аппаратура, основанная на различных физических принципах.

Результаты обследования состояния зданий

Вся методика проведения экспертных работ основана на правилах, изложенных в ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния" В обязательном порядке исследуется текущее состояние несущих конструкций здания. Стены и колонны проверяются на соответствие их прочностных характеристик заложенным в проекте.

По результатам замеров и произведённых расчётов составляется Отчёт технического обследования, обязательными пунктами которого должно быть Заключение по обследованию, в котором указываются эксплуатационные параметры конструкций, степень работоспособности объекта и даются рекомендации по устранению выявленных дефектов.   

Основными пунктами отчёта должны быть следующие:

Оценка технического состояния

Оценка технического состояния

Шаг за шагом исследуется и описывается текущее состояние основных конструктивных элементов здания, а именно: основания и фундамента, стен и колонн, перекрытий и покрытия, лестниц и лифтовых шахт. Делается вывод о соответствии технических характеристик возведённого сооружения проектной документации.

Все нарушения кирпичной кладки и бетонных поверхностей, случаи коррозии арматуры и стальных деталей в железобетонных элементах, обнаруженные обмерами геометрические отклонения поверхностей от заданных в проекте перечисляются и фиксируются фотографически. 

Важной частью обледования является оценка технических свойств несущих конструкций. Обычно магнитометрическими приборами проверяется система армирования железобетонных деталей. С помощью приборов ультразвукового тестирования определяются прочностные свойства бетона. Как результат замеров и расчётов даётся вывод о работоспособности каждого из составных элементов обследуемого объекта.
Обосновывающие материалы

Обосновывающие материалы

Чтобы фактически подкрепить сделанную оценку, в отчёте приводятся справочные материалы, поверочные расчёты, экспертные заключения, результаты исследований и графические материалы с результатами натурных обмеров, поэтажными планами и схемами измерений.

Отдельным списком может быть представлена ведомость дефектов и повреждений с фотодокументами протокольной фиксации выявленных нарушений кровли, фасадов и внутренних помещений, повреждённых элементов кладки, колонн, перекрытий, арматуры и других элементов конструкции здания.
Заключение

Заключение

Здесь указывается общая оценка состояния обследуемого объекта с определением конкретной категории состояния здания, отдельных его элементов или инженерных систем. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 должна быть указана одна из следующих формулировок: 
  • Нормативное состояние;
  • Работоспособное состояние;
  • Ограниченно-работоспособное состояние;
  • Аварийное состояние
Исходя из полученных результатов обследования следует указать причины появления дефектов и повреждений в здании и системах его жизнеобеспечения
Рекомендации

Рекомендации

Следует перечислить список мероприятий, которые помогут исправить выявленные дефекты в помещениях здания для возможности его дальнейшей безопасной эксплуатации. На основе представленных рекомендаций разрабатывается техническое задание для заказа услуг по восстановлению или ремонту сооружения. 

Мнение

Достаточность и достоверность результатов обследования – это необходимые условия для принятия и обоснования проектных решений. В техническом отчете должны быть указаны достоверные данные, что гарантированно позволит принять правильное решение в будущем проекте и избавит от финансовых и временных потерь.


Стоимость обследования

Стоимость экспертных услуг по обследованию зданий и сооружений рассчитывается по методике, описанной в справочнике СБЦП 81-2001-25, и зависит от ряда факторов:

  • цель обследования;
  • комплект традиционных плоских чертежей: планы, фасады, разрезы и т. д.;
  • площадь, высота, строительный объем и конструктивные особенности здания;
  • объем и трудоемкость работ (состав и категория сложности, место проведения);
  • иные параметры, включая дополнительные требования Заказчика.

Чтобы уточнить стоимость услуги, пожалуйста, заполните форму обратной связи здесь. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.