Меню
© 2024 ООО “Офис Таймс”
Автор статьи: Александр Гурганов
Рубрики: Управление проектом
Не секрет, что один из самых ключевых вопросов, который в период карантинных мер выходит на первый план, - это взаимоотношения арендаторов и арендодателей. Арендодатели пребывают в задумчивости, а арендаторы - дома, так что назревающий конфликт интересов очевиден. Уже сейчас важно понимать, как действовать в сегодняшних обстоятельствах, чтобы, с одной стороны, уменьшить главную статью постоянных расходов, а с другой, сохранить нормальные отношения с арендодателем и прийти к разумному компромиссу.
В нашем обзоре мы максимально честно расскажем о ситуации, сложившейся к настоящему моменту на рынке аренды офисных помещений с практическими выводами для арендаторов. Что называется, раскроем все карты, но при этом сразу обратим внимание читателя: карантин еще не завершен, элемент неопределенности сохраняется, а, значит, и данная ситуация находится в постоянной динамике. Все это делает процесс прогнозирования слегка спекулятивным предметом рассуждений, но без прогноза нет ориентиров.
Итак, ситуация на рынке офисной аренды определяется сейчас и будет определяться в дальнейшем объёмом вакантных площадей к моменту начала кризиса, дальнейшим развитием общеэкономического кризиса в России и в мире по окончании карантинного периода, а также влиянием кризиса на запланированный к вводу в эксплуатацию объём новых офисных площадей на ближайший год. Воздействие оказывает и антикризисная законодательная активность государства. В текущий момент именно она является главным фактором, призванным, по замыслу властей, облегчить положение арендаторов.
В течение нескольких недель государственные органы различного уровня генерировали постановления, которые, по их замыслу, должны смягчить удар по арендаторам и стимулировать арендодателей пойти на уступки. Мы уверены, что к моменту этой публикации большинство наших читателей в подробностях ознакомились с перечнем принятых государством мер, а также с подробными разъяснительными комментариями, представленными на многочисленных онлайн семинарах и в рассылках консалтинговых и юридических компаний. Поэтому не будем подробно их описывать, а перейдем сразу к обобщающим практическим выводам.
Для всех «заинтересованных лиц» очевидно, что принятые законодательные инициативы имеют крайне малый эффект для арендаторов офисных площадей, входящих в список «наиболее пострадавших отраслей» и практически нулевой эффект для арендаторов, не входящих в этот список. А меры стимулирования арендодателей (освобождение от налогов на землю и имущество) несоизмеримы для них с ценой потерь от требуемого двукратного снижения арендной ставки. Поэтому мы полагаем, что данный фактор ничтожно мал для достижения реальной экономии на арендных платежах. И главным фактором в этом вопросе станет «старая добрая» рыночная ситуация.
Уже сегодня всех арендодателей можно условно разделить на два лагеря по способу реагирования на запросы о снижении ставки.
Первый тип – это крупнейшие, «институциональные арендодатели», крупные владельцы портфелей недвижимости. Их реакция предсказуема: «Читайте договор». Логика их поведения объяснима и основана на нескольких важных факторах: во-первых, они связаны ковенантами кредитующих организаций; во-вторых, несут расходы на выплату налогов и эксплуатацию; в-третьих, уступка одному арендатору повлечет лавинообразный поток требований от всех остальных; в-четвертых, юридические отделы и отделы аренды просто утонут в потоке документооборота для обслуживания этих требований; и, наконец, в-пятых и в-главных: зачем уступать, если есть четкий качественный долгосрочный договор, и закон на твоей стороне? А дальше – видно будет, ситуация покажет… Вот такая логика. И даже банкротство или уход некоторых арендаторов могут быть вполне терпимо восприняты крупным арендодателем с большим портфелем недвижимости, благодаря чему его финансовые риски не сложены в одну корзину.
Второй тип – это собственники небольших помещений: особняков, встроенно-пристроенных офисных частей жилых зданий, блоков и этажей в крупных бизнес-центрах. По имеющейся статистике, реакция таких арендодателей значительно более гибкая. Уже сегодня они делают скидки (не отсрочки!) на период карантина в размере 50-100%, заключают дополнительные соглашения на снижение арендной ставки до конца срока договора в диапазоне 20-30%, либо и вовсе перезаключают договоры на более интересных условиях.
Понимание этой парадигмы поведения различных типов собственников должно помочь арендаторам трезво оценивать ситуацию и предпринимать (или не предпринимать) соответствующие меры. Мы полагаем, единственное, что сподвигнет крупнейших арендодателей на серьёзный пересмотр арендных ставок – это высокий уровень вакантных площадей на рынке, новая «шахматка вакансий», вызванная не столько коронавирусом, сколько дальнейшей глобальной рецессией, которая, по прогнозам ведущих экспертов, будет не слабее Великой депрессии 20-30х годов прошлого века.
Приведем конкретный пример: арендатор 3000 кв. м по ставке 40 000 рублей за метр all in не получит ставку 30 000 за метр all in, пока на рынке не появится несколько альтернативных вакантных помещений площадью 2000-3000 «квадратов» близкого или немного худшего качества по ставке 25 000 – 30 000 рублей.
По мере развития кризиса, можно предположить, что мерой, которая могла бы привести арендаторов к разумной экономии, могло бы стать их массовое перемещение из премиального в бюджетный класс помещений. Но и в бюджетном секторе для этого должен образоваться достаточный уровень вакантных помещений в более-менее адекватных зданиях и в пешей доступности от метро. А это не факт, особенно, если вспомнить, что мы подошли к кризису в состоянии «рынок арендодателя» - с низкой вакантностью, жёсткими долгосрочными договорами аренды в качественных зданиях и радужными планами собственников на рост ставок в последующие три года.
Так что же делать в текущих условиях арендаторам? Есть ли вообще хоть какие-либо шансы сэкономить и минимизировать финансовые потери? Понимаем, что здесь хочется очень четкого и жизнеутверждающего ответа, и отвечаем так: важно действовать осознанно и не спешить с «резкими движениями», а именно:
1. Нужно признать полную бесполезность общения со своим арендодателем в формате формальной юридической переписки с апелляцией к законодательным мерам государства. Вместо этого лучше выстраивать «человеческий» диалог, основываясь на здравом смысле и взаимовыгодности предлагаемых решений в долгосрочной перспективе. Ваш арендодатель - прагматичный экономический агент, и поэтому важно структурировать свои предложения так, чтобы в них содержалась встречная выгода для него.
2. Необходимо внимательно изучить все ключевые даты и условия вашего договора аренды: срок окончания, возможности внесудебного выхода, штрафы и другие финансовые потери. Крайне важны также дедлайны по уведомлениям и формат этих уведомлений. Все ваши дальнейшие действия (например, подбор нового помещения) следует соотносить с этими условиями текущего договора.
3. Также рекомендуем вам, исходя из полученного опыта работы ваших сотрудников на «удаленке» и с учетом анализа перспектив вашего бизнеса на ближайший год, проанализировать, а точно ли вам нужен офис в прежнем формате, с той же площадью сейчас?
Может, если у вас небольшая компания, то наилучшим решением будет скорейший выход из договора даже со всеми потерями и временная работа на «удаленке» или использование коворкингов, которые сейчас предлагают гибкие условия? Или, если вы - крупная компания, вас не выпускают из договора, а вы выходите на излишки площадей, то можно попробовать сдать эти площади в субаренду. А на будущее вам станет более понятно, офис какого размера, в каком бюджете и даже какой планировки нужно искать, когда переезд станет возможным.
Во всех этих ситуациях консультанты «Офис Таймс» могут вам помочь: оценить перспективы и стоимость оптимизации существующего офисного пространства с сопутствующей перепланировкой, мебельно-интерьерными решениями с учетом имеющихся ограничений, в том числе и бюджетных, или спланировать будущий переезд на более компактную и отвечающую Вашим требованиям площадь.
4. В дополнении ко всему сказанному выше, важно и внимательно мониторить ситуацию у соседей по вашему зданию, следить за уровнем вакантности как в нем, так и в других подходящих зданиях. Рекомендуем постоянно консультироваться по ситуации на рынке, актуализировать данные, получать свежие альтернативные предложения и держать в голове полный time line проекта переезда в новый офис.
Завершая наш обзор, хотели бы обратить внимание читателя еще на один важный момент. Мы предполагаем, что ситуация в этом году будет настолько динамичной, что большое число интересных комбинаций и вакансий не успеет попасть в CIAN. Будет много «латентных» предложений, и задача ваших консультантов по коммерческой недвижимости – узнать первыми эти инсайды, чтобы направить Вас в верном направлении.
Что касается офисной вакантности, то мы прогнозируем, что она будет достаточно высокой и приведет в движение рынок офисных площадей крупнейших арендодателей. Сильнее всего эти тенденции проявятся к осени и далее будут нарастать вплоть до лета 2021г. Если только…
Если только государство не кинет в рынок «бомбу» закона об отмене штрафов за досрочный выход из договора аренды. И если это произойдет, то здесь рекомендуем не терять ни минуты и немедленно звонить вашему консультанту или обращаться к тем экспертам, которые будут в состоянии дать вам верные рекомендации по дальнейшим действиям.