Поиск помещения: на что обратить внимание

В народе говорят, что лучше пережить пожар и наводнение, чем один переезд. Я, конечно, с этим не согласен, потому что умею превращать переезд в простой и комфортный для заказчика процесс. Но если вы все же решились на самостоятельный проект и уже отправляетесь смотреть помещение, то подойдите к вопросу основательно. Изучите не только вид из окна, но и другие ключевые параметры помещения, в котором вы с вашими сотрудниками будете проводить по 8–10 часов в день.

На что в первую очередь обращать внимание: локацию, площадь, отделку?

Локация и размер помещения

Первое, на что смотрит будущий арендатор, – расположение объекта и окружающая инфраструктура. Обращайте внимание на доступность здания, на количество и качество парковочных мест. Оценивайте не только ближайшую, но и удаленную инфраструктуру – наличие магазинов, кафе, гостиниц, станций метро.

Следующий важный вопрос – площадь помещения. Казалось бы, что здесь сложного? Общая рекомендация – 10 квадратных метров на одного сотрудника. Вы думаете, что если в компании 100 человек, то на площади в 1000 квадратов компания точно «сядет»? Не все так однозначно. В помещениях, особенно больших, всегда есть шахты, ниши, колонны и прочие конструктивные элементы. Чаще всего арендная площадь считается по стандартам BOMA, то есть без вычета участков, занятых конструктивными элементами. Платить вы за эти элементы будете, а использовать пространство, занятое ими, – нет.

Кроме того, реальная жизнь всегда вносит коррективы в стандартные расчеты. А если руководство захочет кабинет больше, чем 10 квадратов? Или пожелает поставить офисные столы, которые на 5 сантиметров шире обычных? Скорее всего, такие решения потребуют дополнительной площади.

Когда мы ведем проект, то обязательно детализируем план размещения: кто, где и как будет располагаться. Нас не удивляет, что точные расчеты архитектора и проектировщика сильно отличаются от тех красивых картинок дизайн-проектов, которые показывает нам заказчик. Реальность диктует свои правила, поэтому, возможно, вам придется увеличить запланированную площадь после детальной планировки офиса.

Вам нужны практикующие юристы, чтобы проверить договор аренды

Юридический аспект

Даже если вы твердо вознамерились все сделать сами, я рекомендую в обязательном порядке отдать договор аренды на юридическую экспертизу. Пусть его проект посмотрит опытный юрист, который имеет практику работы с недвижимостью. Важно, чтобы специалист был профильный, знал специфику продажи, покупки, аренды, субаренды коммерческой недвижимости. Иначе вы рискуете подписать такой договор, который станет для вас кабальным. Я видел в своей практике достаточно печальных примеров поспешных решений, так что имею все основания предупредить вас об этом.

Лучше заплатить юристу, но уберечь себя от массы возможных проблем и испорченных нервов.

Техническое состояние объекта

После того как вы подпишете договор и расположитесь в новом офисе, все его технические недочеты станут вашей повседневностью. Поэтому перед тем, как принять окончательное решение, максимально тщательно проверьте техническое состояние объекта. Пусть в зону вашего внимания попадут все возможные моменты: как работают кондиционеры, как идет вода, как подведено электричество, как располагаются светильники и каков уровень освещенности в разное время суток.

Если помещение сдается в готовом виде и не требует ремонта, не спешите радоваться. Обязательно потребуйте показать журнал ведения эксплуатационных работ, где фиксируется, что, как и когда было сделано в помещении: ремонт, техническое обслуживание и так далее.

Проверьте технические параметры – достаточно ли вам будет света, воздуха, воды?

Пример из практики: компания переехала в готовое помещение большой площади. Прежний арендатор выехал, собственник помещения перекрасил стены и заменил полы. После переезда выяснилось, что кондиционеры выключаются, санузлы забиваются, вода плохо течет. Приходят ко мне за помощью. Я начинаю анализировать ситуацию. Выясняется, что заказчик просто поверил на слово, не посмотрел проектную документацию, историю эксплуатации помещения и не провел техническую экспертизу. В результате нужно решать целый комплекс проблем по жизнеобеспечению нового офиса.

Опорные точки

Итак, если вы решили снять офис, то оцените следующие ключевые моменты.

• Локацию объекта.
• Размер помещения (сделайте детализацию размещения рабочих мест, а не просто дизайн-проект).
• Юридический аспект (отдайте проект договора на экспертизу практикующему юристу).
• Техническое состояние помещения (посмотрите проектную документацию и историю эксплуатации, протестируйте коммуникации).

А лучше – пригласите экспертов. Вы заплатите за полную экспертизу объекта один раз, зато переедете в то помещение, которое по всем параметрам будет для вас идеальным. И свой рабочий день вы будете проводить в комфорте.

Николай Елагин